本项目共计 1个包组，包号为001。包组内不允许缺项。

履约期限 :合同签订生效后1年

履约地点 :采购人指定地点

付款方式 :物业费用按月度支付

一、项目基本情况

1.项目名称:铁西区委、区人民政府园区物业服务项目。

2.物业类型:房屋及附属设备设施日常维修保养、音响、电脑及网络维修、卫生保洁、环境卫生清扫，花卉管理、会议服务。

3.服务地点:沈阳市铁西区重工北街37号、北二西路36号。

4.服务面积:包括 1-5号办公楼 、立体停车楼，共六栋楼体，园区面积约四万平方米，建筑面积约五万平方米，共计 1200余名工作人员在此处办公。

二、物业委托管理事项、职责及要求

(一)综合管理

全面负责物业服务工作管理及安排，考核物业管理工作人员绩效，负责项目员工日常专业技能培训；负责员工队伍的监督考核。做好与业主沟通和协调工作 ;负责建立员工手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；档案管理；积极配合业主其他工作或活动的顺利开展。

(二)工程、网络维修、保养和监管

1.工程维护及维修

负责建筑物内局部墙面的破损维修 (包含楼体内部、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、餐厅、会议区域)；建筑物公共附属建筑物和构建物局部维修(包括广场、道路、后院停车楼、室外上下水及消防管道、窨井等)；门窗、办公家具的简单维修；空调系统(含单体空调、中央空调)；负责中央空调、新风机组、风机盘管、循环泵及管路、阀门的维修保养；空调系统的配电等附属设备运行、维修、保养；供暖管路及附属设施的维修、维护；低压配电设备、二次配电、动力配电设备；低压配电箱柜、楼内外照明、墙壁配电：EPS系统和柴油发电机简单维修维护；二次加压饮用水设备日常维护运行(包括蓄水水箱、水泵、阀门、管线)；用水设施的维修维护与更换(包含卫生洁具)；排水系统的管路通畅；网络设备、线路的维修维护及部分位置的增减；保障会议时的各种网络设备正常运行。

2.项目工程监管范围

负责室内变电所和 2个箱变平时保养和维护；UPS供电的维护和保养；A座2部、B座2部、食堂2部及一部传菜梯的基本维护保养；净水设备和电气设备及线路和管路的维护；楼体外墙保险；管路定期由燃气公司巡视检查；燃气灶具由使用者随时检查。

3. 突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知采购人、有关部门，并采取相应措施。

(三)会议服务

负责项目各种礼宾和接待服务；会议室、接待室的卫生、物品清洁与管理；会前准备、会中服务等会议接待工作，大型会议服务等工作；熟悉会议服务各项工作操作流程，确保各类会议的服务质量；接受上级领导对本岗位工作的检查和指导；按要求着装并保持良好的服务形象；为来客提供所需的相关服务；按要求准备所需的会议备品；按主办方要求布置会场；引领和接待客人进入相关的会议位置；会议前后的卫生清洁工作；分发报纸、杂志、信件等工作。

(四)保洁服务

负责办公室、会议室、楼层、楼道、电梯、洗手间、会议室、大厅、庭院、立体车库等公共场所的卫生、物品清洁，垃圾清运及冬季除雪等工作。

三、物业质量标准

(一)工程、网络维修、保养和监管

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

2.穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。查看报修记录，有报修要及时处理，做好记录。对区域内所有建筑物、构筑物及市政公共设施、电气设施、杂修设施自检自查，发现问题及时处理，并做好记录。

3.制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

4.园区内所有设施、设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。

5.保证园区内会议的音响及日常办公网络的正常使用与维护。

6.制订故障应急处理方案，日常维修应急报修，10 分钟到位维修处理，报修电话每天24小时畅通，无长时间停电、停水、跑水现象。

(二)综合服务

1.会议室清洁：每日将服务区域内会议室清洁两次。

2.有会的会议室门口需设立一个站立岗，随时接待前来参加会议的人员。

3.会前准备工作要认真看清会议预定单，提前与主办部门沟通。

4.会服主管对每日的会议安排要反复推敲，强调服务重点并安排工作。

5.会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查；每样物品都需要按照摆放标准摆放。

6.会前清洁会议室内所有陈设，做到一尘不染；椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等，要求物品要干净、整洁、规范合理。

7.会议开始前员工要观察四周是否有没入座人员，若发现应及时疏导；保证每个座位的名牌位置完全相同。

8.会议服务人员应提前到场，服务要有礼貌，时刻保持清醒头脑，配合安保人员确保会议安全。

9.会议中途或午休时应及时到会场进行整理会场。

10.会议结束后，员工应站在门口两侧，并提醒参会人员拿好随身物品。

11.后进入场地时检查是否有客人忘记带走物品，如果有应及时上交并做好登记。

12.配合搬运物品及资料送到指定地点。

13.报刊、信件的接受和及时分发传递，机要件、特快专递等做好登记，急件立即处理。

(三)保洁服务

1.负责服务区域内公共区域走廊、大厅、楼梯、会议室、更衣室、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及休息日节假日开放区域的清洁工作。

2.每天早中晚三次对服务区域内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的尘推次数；雨雪天气必须及时巡视并及时托干地面水迹，并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。做好疫情消杀工作。

3.公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无污渍。

4.保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁。

5.安全通道及楼梯每天要清洁1次，确保楼梯内的附属设备无灰尘、无污渍杂物等。

6.每天对电梯进行清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽。

7.卫生间清洁做到干净无杂物无异味。

8.随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可以正常使用。

9.每天对各个会议室的地面进行推尘和清洁，随时保持每个会议室可使用状态；服务区域内会议室、大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍、不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；随时检查会议室、大厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。

10.每天对道路、停车位进行清扫2次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无纸屑、无烟头、无污渍等。秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净;冬季对积雪做到雪停后配合机械化作业及时清扫，保证园区的工作人员正常出入:道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘，无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象；服务区域(包括办公区域和公共区域)每天至少收集垃圾1次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘；垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味；每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清；负责接受上级领导对本职工作的检查和指导；负责完成上级领安排的其它工作。

11.绿化工工作职责：负责办公室、会议室及公共场所花卉养殖、培育、减枝、浇水、防治病虫害等工作。

四、主要岗位人员配置及要求 (68人)

(一)项目管理：3人，其中项目经理1人、经理助理1人、内勤1人。

项目经理：大学本科及以上学历， 45 周岁以下，政治品质良好、身体健康、五官端正，精通物业管理组织运作实施并具有较强的沟通能力，虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进，责任心强。

经理助理：要求 45周岁以下，政治品质良好、责任心强，具有沟通协调与组织能力，懂项目日常管理。

内勤：年龄 40 周岁以下，五官端正，身体健康，有工作责任心，具有大专以上学历，熟悉办公软件，具有公文写作能力，熟悉机关工作流程。

(二)工程维修：15人，其中工程主管人1人、电气工程师1人、电工3人、维修水暖工2人、制冷与空调工1人、网络工程师1人、网络管理员3人、万能工3人。

工程主管：男性 5 5 周岁以下，政治品质良好、责任心强；具备电气维修经验及电力运行维护经验、水暖维修经验，具备承接查验与设施设备管理经验。

电气工程师：男性 55 周岁以下，政治品质良好、责任心强;具备丰富的电气维修经验及电力维护经验。

电工：男性 5 8 周岁以下，政治品质良好，责任心强 ;具有强电、弱电专业基础知识，熟悉变电所设备运行、保养等工作。

维修水暖工：男性 5 8 周岁以下，具有水暖维修经验。

制冷与空调工：男性 5 8 周岁以下，具有空调设备维修保养经验，设备维修专业知识。

万能工 :要求：男性5 8 周岁以下，政治品德良好、责任心强 ;具有设备维护专业基础知识，熟练操作和维护各种设备。

网络管理员：要求 :男女不限4 5 周岁以下，具备弱电、音响、电脑及网络维修经验。

(三)综合服务：12人，其中会议主管1人、会议服务员9人、收发人员2人。

会服主管：年龄 35周岁以下，需政治品德良好，五官端正，受过专业训练，具有较强的沟通能力。

会议服务人员：年龄 35周岁以下，大专及以上学历，掌握会务接待流程，有较高的会务、服务、接待专业水准，品貌端庄，举止文雅大方。

收发员：女性 5 5 周岁以下，政治品质良好，责任心强，身体健康，有良好的沟通能力。

(四)保洁服务：38人，其中保洁主管2人，保洁员35人，绿化工1人。

保洁主管：年龄要求 5 5 周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，沟通能力强，掌握各种清洁剂的使用方法。

保洁员： 55周岁以下，五官端正，责任心强，掌握保洁基本常识。

五、物业费用范围

投标入的投标报价含税价 (以人民币为结算单位)，包括员工工资及工会经费;社会五险(养老保险、失业险、工伤险、医疗保险、生育险)；餐费；服装费；管理费；税金；保洁物料等费用。

六、其他要求

1.投标文件中应包含较全面的、完备的沈阳市铁西区集中办公区物业管理方案、各项服务详尽的质量标准及服务承诺。

2.要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。专业技术人员要有专业证书，达到持证上岗。

3.投标供应商在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作。

4. 标准化建设：按政务服务标准化要求协助完成相关工作。

5.发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行，项目负责人第一时间到达现场。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习、分析原因并向公司和甲方汇报。

6 .乙方必须保障其工作人员人身安全，甲方不承担其责任。

7 .中标单位接到中标单位通知后，物业全部人员必须在12小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

8 .为园区各单位提供优质服务，遵守园区的各项规章制度，并接受监督检查和考评。物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

9.定期开展服务满意度调查工作，针对反馈意见对不合格项进行整改，并及时传达给相关部门或人员。

10 .中标单位需按投标文件所述人员及资质派驻服务团队，否则甲方有权拒绝签订《物业合同》。