包 组 号：001
包组名称：沈西检验检测基地物业管理服务
包组金额：4543000（元）
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| 沈西检验检测基地物业管理服务 | 沈阳市经济技术开发区细河四北街6号 |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。
采购人可提供办公室一间，20平米、办公室内可用办公桌椅2套；
中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。
1、采购单位负责费用范围：
（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。
（2）各类设备设施年检、检测费用。
（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。
（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。
（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。
（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。
（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨相关用具及耗材费用。
2、投标单位负责费用范围：
（1）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。
（2）自备除雪、清洁、消毒、喷药、绿化、除尘、办公、通讯、打点、考勤等设备以及水电维修工具，并自行负责相关设备、工具的耗材、维修等事项。
3、物业管理费中包括但不限于员工工资、社会保险、工会经费、人身意外保险费、法定假加班补助费、交通补助费、工服折旧费、管理费、税金、服装费等围绕本项目所产生的所有费用。
4、中标价格为总价包干价格，合同期限内除采购人在相关项目的人员预算基础上增加相关岗位作业人员或在现有服务内容的基础上增设或扩大相关服务项目外，价格不进行调整。
2.物业服务范围
【物业名称】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 沈西基地园区内楼宇 | | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 38000 | 见3.6安全保障及秩序维护服务 |
| 需保洁面积（㎡） | 57000（含园区室外面积） | 见3.4保洁服务 |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 瓷砖15000 、其他23000 | 见3.2房屋维护服务 3.4保洁服务 |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 瓷砖15000 、其他23000 | 见3.2房屋维护服务 3.4保洁服务 |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 乳胶漆墙面 | 见3.2房屋维护服务 3.4保洁服务 |
| 会议室 | 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 会议室5个、面积500 | 3.4保洁服务 |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 会议室5个、面积500 | 见3.4保洁服务 |
| 报告厅 | 室内设施说明 | 报告厅1间 80张桌 80把椅子 | 见3.4保洁服务 |
| 报告厅数量（个）及总面积（㎡） | 报告厅1间 面积100 | 见3.4保洁服务 |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间30个 面积308 | 见3.4保洁服务 |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 垃圾存放点卫生间、面积308、数量30个，室外1个。 | 见3.4保洁服务 |
| 车行/人行口 | 地面车位数 | 78 | 见3.5安全保障及秩序维护服务 |
| 车行口 | 2 | 见3.6安全保障及秩序维护服务 |
| 人行口 | 2 | 见3.5安全保障及秩序维护服务 |
| 设施设备 | 采暖系统、制冷、供水设备设施的值守、巡视、应急维修。 | 自有二次集中供热38000平米，制冷面积38000平，供水覆盖面积40000平，各种管井若干 | 见3.5安全保障及秩序维护服务 3.3公用设施设备维护服务 |
| 给排水系统 | 自有二次供水、市政排水、2个化粪池 | 见3.5安全保障及秩序维护服务3.3公用设施设备维护服务 |
| 消防系统 | 应急照明灯，高位水箱，疏散指示，消防水池等 | 见3.5安全保障及秩序维护服务 3.3公用设施设备维护服务 |
| 照明系统 | 日光灯，格栅灯，led桶灯，轨道灯，射灯等 | 见3.5安全保障及秩序维护服务 3.3公用设施设备维护服务 |
| 供配电系统（包括但不限于变电所、配电室、弱电井、配电柜等） | 变电所1个、配电室7个、弱电井8个、配电柜若干。 | 见3.3公用设施设备维护服务 |
| 空调系统 | 风机盘管300余台，中央空调主机3台，冷却塔3台，壁挂空调立式空调30余台 | 见3.3公用设施设备维护服务 |
| 装饰、建筑物维修 | 外墙、墙砖、地砖、天棚、窗帘等 | 见3.3公用设施设备维护服务 |
| 安检系统 | 监控系统、门禁系统及易制毒、易制爆库房看护值守 | 见3.3公用设施设备维护服务 |
| 食堂 | 就餐人数约150人，食堂面积370㎡ | 见3.2餐饮服务 |
| 设备机房 | 20个 | 见3.3公用设施设备维护服务 |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 20000平米 | 见3.4保洁服务 |
| 垃圾箱 | 15处 | 见3.4保洁服务 |
| 门前三包 | 1000平米 | 见3.4保洁服务 |
3.物业管理服务内容及标准
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | 结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。（3）需整改问题及时整改完成。 |
| 6 | 重大活动后勤保障 | （1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 7 | 应急保障预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 9 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。 |
| 9 | 信报服务 | （1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理和安全检查。 |
| （2）及时投送或通知收件人领取。 |
| （3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。 |
| 10 | 服务热线及紧急维修 | （1）设置24小时报修服务热线。 |
| （2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 |
3.2餐饮服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 食堂服务事项范围。 | （1）负责提供采购人的工作人员早餐、午餐。 |
| （2）负责提供采购人的食品安全管理服务并对食品安全负责。 |
| （3）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。 |
| （4）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。 |
| （5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。 |
| （6）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理。采购人安排的其他临时性工作 |
| 2 | 食堂服务要求 | （1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。 |
| （2）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量、质量、做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合职工口味。 |
| （3）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。 |
| （4）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。 |
| （5）针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求。 |
| （6）突发疫情期间防疫要求：食堂服务要满足疫情期间防疫工作的需要，进入操作间必须消毒洗手，严禁无关人员进入操作间，对食堂有外包装的食材进行消杀操作，食堂餐桌地面每天进行消毒并填写记录表。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 |
| 2 | 变电所、各楼配电室、空调机房、设备机房、弱电井 | （1）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。（2）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。发现问题及时向采购方汇报并协助解决。变电所管理及值班值守值班人员资质与配备 （1）值班电工必须持有国家认可的高压电工操作证，具备丰富的变电所设备操作与维护经验，熟悉安全操作规程和应急处理流程。（2）根据变电所的规模和复杂程度，合理安排值班人员数量，确保 24 小时不间断值守。 2、日常值班工作规范（1）物业公司自备值班符合规范的值班日志，认真填写值班日志，按时巡视配电室各个设备设施如发现参数异常波动，应立即分析原因并采取相应措施，同时详细记录处理过程和结果。3、设备巡检与维护（1）制定详细的设备巡检计划，每天对变电所设备进行至少三次全面巡检，包括变压器、开关柜、配电柜、直流屏、继电保护装置等。（2）巡检过程中，要仔细检查设备的外观是否有损坏、放电、过热变色等异常现象，倾听设备运行声音是否正常，闻有无异味，触摸设备外壳感受温度是否过高，并使用专业工具检测连接部位是否松动。对于巡检中发现的小问题，如指示灯损坏、螺丝松动等，应及时修复；对于较大故障隐患，要立即报告采购人并及时维修处置。 |
| 3 | 给排水系统 | （1）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。（2）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。（3）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。（4）建立24小时运行值班监控制度。（5）掌握采购人辖区内所有上水、下水、化粪池、污水井、雨排管线、消防管线及相关设备设施，每日进行巡检工作，查看是否存在滴漏等隐患，确保用水安全。 |
| 4 | 供配电系统（包括但不限于变电所、配电室、弱电井、配电柜 | （1）（1）建立供配电系统管理使用制度。（2）不定期对供配电系统进行检查，确保操作规范。（3）变电所有专人看护、做好值班及维修保养记录。（4）配电室每日进行检查，发现问题及时整改（5）有强电高低压上岗证。（6）能进行一般性维修。（7）掌握采购人辖区内所有配电室、照明、亮化、电井、电箱、配电柜、用电设施并每日进行巡检工作，查看是否过热，有焦糊味等，及时维修，确保用电安全。 |
| 5 | 照明系统 | （1）外观整洁无缺损、无松落。（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。 |
| 6 | 采暖系统、制冷、供水设备设施的值守、巡视、应急维修。 | （1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。（3）做好供暖前检查等相关准备工作。（4）暖气片上水前，提前通知采购人。（5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。（6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。（7）负责换热站24小时值班值守，维护给排水、通风设备设施的正常运转。（8）定期对园区采暖、制冷、供水设备、设施进行巡查工作，发现隐患、故障等情况及时向采购单位管理人员报告并进行应急性维修。（9）按时填写设备巡查记录。 |
| 7 | 消防系统 | 1、消防系统值班值守、巡查巡视。（1）每日对消防设备进行安全巡查一次，巡视检查设备运行安全及完好情况，发现故障及时进行报修处理（2）建立消防设备、设施检查记录，并及时有效填写。（3）进行日常维修，应急报修，发生故障、隐患及事故要立即上报采购人，并在10分钟内到位采取相应措施，进行维修、处置、报修、报警，最大程度降低损失，控制事态发展。 |
| 8 | 空调系统 | 对空调系统每日进行巡视，发现问题（例：漏水情况应及时将漏水处堵住或合理处置等待专业维保人员到场、如发现空调电或者运行有问题及时报告采购方及时切断电源停机。）及时上报采购方并协助采购方将出现的问题控制在可控范围内。制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，第一时间向采购人汇报并协助采购人进行维修。 |
| 9 | 安监系统 | （1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。 |
| 10 | 装饰、建筑物维修 | （1）外墙、墙砖、窗户、外装饰等每周进行检查，及时更换损坏部分，保证无安全隐患。（2）室内墙面、地面、天棚、门窗、窗帘、地板等损坏及时维修。（3）协助采购人完成办公室调整及办公家具搬运等。 |
3.4保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）负责采购人辖区内公共区域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及休息日节假日开放区域的清洁卫生工作。建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。 |
| 2 | 公共区域保洁 | （1）每天早中晚三次对采购人辖区楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，并设置小心地滑牌（做到雪停立即清理）。采取安全防护措施措施，避免意外发生。（2）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍。（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁。（4）空调口、排风口，每月清洁 1 次，确保无灰尘、无污渍。安全通道及楼梯每天要清洁 1 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。（5）每天对电梯进行清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽。（6）公共卫生间：①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展3次清洁作业。②及时补充厕纸等必要用品。（7）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。（8）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。 |
| 3 | 办公区域保洁 | （1）办公桌、椅、家具、门、门框、地脚线等，确保无灰尘、无污渍，并指定入室清洁办公室电灯、门窗开关规定，并严格执行。（2）办公室玻璃保持光亮、无污点、无划痕、无尘土。垃圾及时清倒，不得过半，垃圾袋及时更换，垃圾桶保持无污迹。（3）面保持干净，确保无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑。 |
| 4 | 垃圾处理 | （1）办公区域每天至少收集垃圾 1 次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。每天定时收集垃圾，垃圾清运至园区指定垃圾存放点，清理过程中垃圾不得外洒外溢。（4）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。（5）垃圾装袋，日产日清。（6）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。（7）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。（8）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。（9）办公区域每天至少收集垃圾 1 次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。（10）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。（11）每天定时收集垃圾，垃圾清运至园区指定垃圾存放点，清理过程中垃圾不得外洒外溢。 |
| 5 | 卫生消毒 | （1）负责采购人辖区内公共区域走廊、大厅、楼梯、办公室、活动室、会议室、更衣室、卫生间、电梯，食堂等办公区域防疫消杀工作。（2）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。（3）每日分三个时段对大厅、卫生间、办公室、门把手、电梯按钮、电梯轿厢、开关、楼道、楼梯扶手等防疫消杀重点部位进行消毒，对餐后垃圾及时消毒清理。 |
| 6 | 绿化管理 | （1）负责园区环境绿化管理工作（日常花草树木养护：如浇水、除草、修剪、打药等工作）。（2）绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。（3）花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。 |
3.4.1具体清洁要求
| 序号 | 材质 | 清洁要求 |
| 1 | 瓷砖地面 | （1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
| 2 | 石材地面 | （1）根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 |
| 3 | 地胶板地面 | （1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。 |
| 4 | 地板地面 | （1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。 |
| 5 | 地毯地面 | 日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。 |
| 6 | 乳胶漆内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 7 | 墙纸内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 8 | 木饰面内墙 | 有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。 |
3.5安全保障及秩序维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。（3）负责消防安全、防暴安全检查等相关工作。配备安全保障及秩序维护服务必要的器材。负责办公区域 24小时公共秩序管理及安全管理工作。负责大门岗门禁管理：礼貌接待来办事人员，按采购人规定对外来人员进行管理。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。负责出入园区车辆登记、查验、摆放疏导工作，对园区停车场进行有序管理。负责 24 小时巡查管理：制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，维护园区正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况，严防常明灯，常流水等跑冒滴漏现象。负责安全监控系统的运行管理，监控室及监控影像的值班值守，及紧急事件处置报告等工作。 |
| 2 | 出入管理 | （1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。（2）设置门岗。（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间，上班时间为24小时制。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。 |
| 3 | 值班巡查 | （1）建立24小时值班巡查制度。（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。 |
| 4 | 车辆停放 | （1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。（3）严禁在办公楼内停放车辆或充电。（4）非机动车定点有序停放。（5）发现停车场内车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；在停车场内发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。 |
| 5 | 消防安全 | （1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。（2）消防控制室实行24小时值班制度。（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。（4）做好防暴安全检查和易燃易爆品专人专区管理，做好相关记录。定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。消防安全巡查及消防监控室值守。消防监控室值守人员每班不少于2人，需持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员证书。定期对消防设施进行巡查工作，主要包括：消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明灯正常运作；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道门口能随时处于关闭状态；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患。每次对消防灭火器、消火栓等设备巡查，需填写巡查记录。发现消防设备故障与消防通道堵塞等问题，及时上报采购人并报修以及临时处置。发现安全隐患问题与火情及时上报采购人并进行相应处理，出现重大火情立即报火警并组织人员疏散。每半年一次组织物业员工进行消防培训与演练。 |
| 6 | 突发事件处理 | （1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。（8）对于各种突发事件有应急预案。（9）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，报告采购单位当值人员。（10）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。（11）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。（12）对伤亡事件应做好现场保护、报警和通知抢救工作。（13）物业项目负责人接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。 |
| 7 | 大型活动秩序 | （1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 |
| 8 | 疫情防范(大规模传染性疾病） | 强化疫情期间服务要满足疫情期间防疫工作的需要，落实出入登记制度，对外来人员进行相关管控，无关人员禁止进入办公楼内，人员走后及时消毒，避免疫情传播。 |
4.中标人履行合同所需的设备
| 1 | 秩序维护服务 | 对讲机、打点设备等 | 12套 |
| 2 | 除雪设备用品、安防设备用品、巡检用品、绿化用品、保洁设备等 | 如打草机、雪锹、清扫车、吹风机、绿篱机等 | 每种至少3套（具体视情况而定） |
5.物业管理服务人员需求
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注 |
| 服务中心 | 项目经理 | 1 | 1 | 年龄55周岁以下，精通物业楼宇各项服务指标，到岗后1个月内完成项目各个地点的情况熟悉，有丰富的物业经理工作经验，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通能力。政治可靠、责任心强、服务意识强。经常在园区内各点位巡视。发现问题及时解决及时上报。根据有关法律法规以及本合同约定，按工作实际情况，制定详细、严密的物业管理制度、各岗位工作流程以及各种应急预案。累计从事过非住宅类物业经理管理经验不低于3年。 |
| 餐饮服务人员（含厨师、凉菜、面点师、水案、服务员等） | 8 | 8人 | 主厨1人要求：年龄男60周岁（女55周岁）以下，无传染性疾病。负责食堂整体管理，包括但不限于：食品安全、环境卫生、团队管理、食材验收等。具备精湛的烹饪技艺，精通多种菜系的制作。熟练掌握各类食材的特性和烹饪方法，能够根据不同的食材和口味需求进行创新和改进。熟悉食品安全法规和卫生标准，严格遵守食品加工和储存的卫生要求，确保食品安全无事故。能够根据业主的特点和需求，研发新的菜品，丰富菜品种类，满足不同口味的需求。具备成本管理意识，合理控制食材用量，避免浪费，在保证菜品质量的前提下降低成本。具备良好的团队领导、沟通协调能力及服务意识，合理安排厨房工作，确保高效运作。与食堂管理人员和服务人员保持良好的沟通，及时了解用餐需求和反馈。能够适应食堂的工作时间安排，包括节假日和特殊情况的加班等，服从采购人食堂管理人员的工作安排和调度。厨师 1 人要求：年龄男60周岁（女55周岁）以下，身体健康，无传染性疾病。熟练掌握多种菜品的烹饪方法，具备一定的菜品创新能力。能够熟练使用各种厨房设备和工具。熟悉食品安全知识和相关法规，严格遵守食品卫生标准和操作规范。能够合理安排食材，避免浪费，有效控制成本。工作认真负责，注重细节，有良好的团队合作精神。能够按时完成菜品的制作，保证食堂正常供餐。能够根据就餐人数和食材供应情况，灵活调整菜品和烹饪量。服从采购人食堂管理人员的工作安排和调度。凉菜 1人要求：年龄60周岁（女55周岁）以下，身体健康，无传染性疾病。熟练掌握各类凉菜的制作工艺和调味技巧，能够制作多种口味和风格的凉菜。具备一定的刀工能力，食材切配整齐美观。严格遵守食品卫生标准和操作规范，确保凉菜的卫生安全。熟悉厨房卫生清洁流程，保持工作区域的整洁。了解各类食材的特性和保存方法，合理管理和使用食材，减少浪费。能够根据季节和食材变化，创新凉菜品种。作认真负责，注重细节，有良好的团队合作精神。面点师 1人要求：年龄60周岁（女55周岁）以下，身体健康，无传染性疾病。熟练掌握各类中式和西式面点的制作工艺，如包子、馒头、饺子、蛋糕、面包等。具备精湛的面食发酵、揉面、整形等基本功。能够根据季节变化，开发新的面点品种和口味。熟悉面点食材的特性和质量要求，合理控制食材的用量和成本。工作认真负责，注重细节，保证面点的品质和口感稳定。愿意学习新的面点技术和知识，不断提升自身专业水平。洗消 2人要求：年龄60周岁（女55周岁）以下，身体健康，无传染性疾病。符合食品行业从业要求。具备良好的卫生习惯和意识，懂得食品卫生安全的相关标准制度。工作认真负责，细心耐心，有较强的责任心。熟练掌握餐具清洗、消毒设备的使用方法。严格遵守食堂的洗消工作流程和操作规范。能够与食堂其他工作人员良好配合，共同完成工作任务。水案 1人要求：年龄60周岁（女55周岁）以下，熟练掌握各类食材的清洗、整理、切割和初步加工方法。能够对蔬菜、肉类、鱼类等进行精细处理，保证食材的干净和符合烹饪要求。具备较快的工作效率，能够在规定时间内完成大量食材的处理工作。严格遵守食品卫生标准，保持工作区域的清洁和卫生。正确使用刀具和相关设备，确保操作安全，避免工伤事故。餐厅服务员 1 人要求：年龄55周岁（男60周岁）以下，细致周到做好餐厅各项服务工作及环境卫生，五官端正，举止和蔼、吃苦耐劳。注：餐饮服务人员须持有健康证书。上岗前核验 |
| 综合维修 | 5 | 9 | 要求：60岁以下（男60周岁以下、女55周岁以下）、身体健康、具备相应专业维修能力，责任心强。（1）强弱电工3名：持有效期内特种作业操作证（高压电工）及有效期内特种作业操作证（低压电工），从事相关工作5年以上，能够胜任强电、弱电工作，熟悉强电、弱电设备操作、运行与维修，熟悉操作强电维修相关各种设备。上岗后3个月内熟悉园区楼宇电路走向，会看电路图纸，负责园区各楼电气线路每月安全检查、各楼的配电室配电箱的安全巡视及记录、掌握变配电所工作原理及流程、能熟练安全的操作变电所的设备及进行变压器联络柜操作，会调配用电负荷，掌握安全实施变电所运行规范和守则；变电所电工要求有高压电工证，能进行高空作业，会查看电表、会强弱电维修、能修理机电设备。每周完成一次各楼灯具，插座等固定用电设施的完好情况，及时发现及时维修。负责园区变电所的停送电及各楼配电室的电力恢复工作。（2）水暖值班人员3名：具有3年水暖专业工作经验，熟练操作和维护好各种自来水、供暖管道及相关设备设施，配合维修工更换维修各种水暖方面零件，负责换热站的日常安全巡查，负责维护换热站水泵、风机等设备处在适合保养和日常保存的环境下，负责换热站设备巡查及操作，负责看护中央空调机组、冷却塔及配套设备，能够操作自来水设备及控制设备、中央空调设备、换热站机组及管道附件，能够处理突发情况，保证换热站安全。（3）维修工3名：具备丰富的电气、水暖、空调、木工等综合维修知识和技能。熟悉各类维修工具和设备的使用与维护。负责年检压力表温度表的申报，各种维修工具的管理，组织领导水暖、水电维修。能够快速准确地判断和解决各种维修问题。具备制定维修方案和应急预案的能力。有效地组织、领导和管理维修团队，合理分配工作任务。能够对团队成员进行培训和技术指导。合理安排维修材料和工具的采购，控制维修成本。制定维修工作计划和保养计划，并确保其有效执行。能够应对突发的维修紧急情况，负责园区杂修。熟悉园区管网走向，会看施工图纸。负责园区室内外水系统巡视检查、发现锈蚀腐蚀及时清理维护，能独立更换保养室外管道阀门、会维护保养供暖机组及自来水设备知道设备保养周期和频次，及时提出安全附件的更换，会日常杂修，能维修换热站设备及配套件，负责园区杂修。 |
| 保洁员 | 14 | 14 | 要求：年龄女55（男60）周岁以下，身体健康，能够胜任保洁工作的体力要求。工作认真负责，细心周到，有良好的服务意识。严格遵守业主各项规章制度，服从工作安排。能够按时到岗，遵守工作时间。具备基本的沟通能力，具备安全意识，能正确使用清洁工具和设备，避免安全事故。 |
| 秩序维护人员兼监控员和消防设施安全操作员兼监控员 | 9-11（具体人数根据实际情况进行安排） | 27 | （1）秩序维护员 21人要求：年龄60周岁以下（男60周岁以下、女55周岁以下），熟悉安全保卫管理各项工作内容与标准，具备应对突发事件的能力，团队组织管理能力强，负责园区安全保卫工作、楼宇及园区巡视工作、杜绝长流水、长明灯，发现问题及时处理及时上报。身体健康，品行良好，政治可靠，作风正派，责任心强。具备应对突发事件的能力。（2）消防监控员6人（男60周岁以下、女55周岁以下）：持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员证书（上岗前核验），具有一定的消防监控工作经验，熟悉消防监控设备的操作和维护，熟练掌握火灾自动报警系统、消防联动控制系统等消防监控设备的操作。具备基本的计算机操作技能，能够使用相关监控软件。身体健康，能够适应轮班工作制度，具备良好的耐力和应变能力。有较强的消防安全意识，了解消防法规和相关安全知识。能够在紧急情况下迅速做出正确判断和处理，具备一定的应急处置能力。按照规定的时间和路线进行消防设施的现场巡查，及时发现并报告安全隐患。如实记录监控设备的运行情况、报警信息和处理结果。按照规定向上级报告设备故障、异常情况和重大事件。 |
注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。
供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
6.其他要求
（一）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
（二）根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转移给第三人，对确须由其他专业公司承担的事项，必须经采购人同意后方可转移委托。
（三）与采购人管理职能部门保持密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
（四）严格审核录用本物业项目劳务人员，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
（五）经双方协商后及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
（六）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
（七）员工统一着装，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。采购人对物业公司的满意率达到95%。
（八）所有物业公司工作人员，不得与基地工作人员、前来办理业务人员发生语言、肢体上冲突，一旦出现上述问题，由物业公司承担相应责任。
（九）注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对物业公司违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、亡、病治疗及其它费用全部由物业公司自行承担。
（十）投标报价要符合国家及地方的法律法规，符合劳动力市场的基本规律。
（十一）及时掌握园区实际情况并制定完善的物业管理制度、操作规程等，经采购人同意后严格执行。
（十二）投标人配备登高作业人员，为采购人提供应急性小修或简易安装等事项。
（十三）物业负责换热站及相关领域的管理工作（包括但不限于：给排水、供暖、制冷、照明、通风等设备）保证换热站的安全运行。
（十四）未经采购人同意不得改动建筑内原有的状态及私改水电等。
（十五）除雪、维修等需要及时处理的工作不得拖延至第二日，保证业主正常工作。
（十六）电动车及电池、电瓶不得进入楼内，电动车集中停放。
（十七）工作期间不得饮酒、打牌，不得醉酒上班，不得窜岗、空岗。
（十八）按时做好各项工作记录及日志，及时归档按期移交采购人。
（十九）遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚和不实宣传。
（二十）严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应提前一个月与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。
（二十一）物业公司提供的服务不符合合同约定的，采购人有权向物业公司书面提出整改意见，物业公司自接到整改意见的3日内无条件整改至符合合同约定，拒绝整改或整改后仍不符合合同约的，采购人有权单方面解除合同，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
（二十二）因物业公司原因导致包括但不限于：火灾、失窃、事故、人员伤亡及财产损失等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。
注：本款涉及的零星维修材料等费用，不论是由中标单位，还是采购人承担，涉及的相关服务由中标单位承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。
注：1.投标人若兼投本项目各包组，则所兼投包组中拟派人员不得重复使用，且须提供承诺函（格式自拟），如果不提供承诺函按无效投标处理。
2.本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
